Bundesgerichtshof: V ZR 139/04 vom 14.01.2005

V. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 139/04 Verkündet am: 14. Januar 2005 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SachenRBerG §§ 10, 27, 68, 104, 108 ZPO § 894

a) Ein Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages kann nicht mit dem Antrag auf Verurteilung zum Abschluß eines Kaufvertrags, sondern nur in der Weise durchgesetzt werden, daß der Gläubiger den Schuldner auf Annahme eines vom ihm selbst zuvor formgerecht erklärten Angebots oder auf Abgabe eines solchen, von dem Gläubiger später anzunehmenden, An-gebots in Anspruch nimmt.
b) Eine Klage auf Abgabe oder Annahme eines Angebots ist zur Verfolgung von Ankaufsan-sprüchen nach § 61 SachenRBerG nicht zulässig; hierfür stehen nur die Klage nach § 108 SachenRBerG einerseits und nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG andererseits zur Verfü-gung.
c) In dem Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann weder über die anzukaufende Fläche noch über den anzusetzenden Kaufpreis oder die Verpflichtung des Nutzers, dem Eigentü-mer ein Wege- oder Leitungsrecht einzuräumen, entschieden werden. Der Notar hat nach entsprechender Aufklärung in den notariellen Vermittlungsvorschlag auch einen Rege-lungsvorschlag zu der anzukaufenden Fläche, zu dem Preis und eine Verpflichtung zu der Bestellung eines Wege- oder Leitungsrechts aufzunehmen (Fortführung von Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054). - 2 - d) Eine Bereinigungslage kann nicht bei jeder baulichen Nutzung angenommen werden, bei der die nach dem Recht der DDR mögliche dingliche oder vergleichbare Absicherung ver-säumt wurde, sondern nur, wenn die faktische Nutzung des fremden Grundstücks nach der Verwaltungspraxis der DDR oder nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde.
e) Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen der DDR muß nicht vor oder im Zusammen-hang mit der Vornahme der Errichtung des Gebäudes oder Bauwerks, sondern kann auch nachträglich erfolgt sein.
f) Kaufgegenstand im Sinne von § 65 SachenRBerG ist der im Grundbuch als einzelnes Grundstück eingetragene Teil der Erdoberfläche. Maßgeblich ist nicht der Zuschnitt bei In-krafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994, sondern der Zu-schnitt bei Inkrafttreten des Art. 233 § 2a EGBGB am 22. Juli 1992.
g) Eine Restfläche ist im Sinne von § 27 Abs. 1 SachenRBerG nur dann nicht wirtschaftlich nutzbar, wenn sie auch unter Berücksichtigung von § 27 Abs. 3 SachenRBerG keinen Zu-weg hat.
BGH, Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 139/04 - LG Meiningen

AG Ilmenau

- 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Januar 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Meiningen vom 27. Mai 2004 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte nach dem Sachen-rechtsbereinigungsgesetz verpflichtet ist, die ihr gehörenden Flurstücke 21/2 und 21/3 der Flur 2 in der Gemarkung A. zu verkaufen. Diese Flurstücke sind aus den ursprünglichen schmalen langgezogenen Flurstücken 20 und 21 hervorgegangen, die nebeneinander an der G.

Straße lagen. Zu einem nicht festgestellten Zeitpunkt nach dem Jahre 1980 wurden aus ihnen das 865 m2 große an der G. Straße liegende Flurstück 21/2 und das 1.656 m2 große dahinter liegende Flurstück 21/3 gebildet. - 4 -
Am 7. Februar 1975 erlaubte die Beklagte den Klägern mit Rücksicht auf einen beabsichtigten Verkauf, auf den Flurstücken ein Eigenheim zu errichten, was im Jahre 1975 auch geschah. Am 28. Mai 1979 schlossen die Parteien vor dem Staatlichen Notariat in I. einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis für die Grundstücke mit 214 Mark/DDR angegeben wurde. Nach Ab-schluß des Vertrages zahlten die Kläger an die Beklagte einen inoffiziellen Kaufpreis von 4.000 Mark/DDR. Die gegen die Versagung der erforderlichen Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung gerichteten Be-schwerden der Parteien wies der Rat des Bezirks S. am 29. Mai 1980 zurück, weil es sich um der LPG zur Nutzung zugewiesenes Land handele und dieses Nutzungsrecht nicht beeinträchtigt werden dürfe. Außerdem werde ein Teil des Geländes als Schulgarten genutzt. Am 16. März 1980 wurde nachträglich ein Prüfbescheid der Staatlichen Bauaufsicht und am 8. August 1980 auch die Bauzustimmung durch den Rat der Gemeinde A.
erteilt. Genehmigt wur-de am 11. April 1983 auch ein Anbau.
Im Verlaufe des Jahres 1995 machten die Kläger einen Anspruch auf Ankauf der Grundstücke nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegen-über der Beklagten geltend. Ein später eingeleitetes notarielles Vermitt-lungsverfahren scheiterte an deren Weigerung und wurde am 20. September 2000 ohne Formulierung eines notariellen Vermittlungsvorschlags eingestellt.
Mit der Klage verlangen die Kläger die Verpflichtung der Beklagten zum Abschluß eines im einzelnen beschriebenen Kaufvertrages. Die Beklagte lehnt den Verkauf insgesamt, jedenfalls aber den Verkauf des Flurstücks 21/3 ab - 5 - und verlangt hilfsweise die Einräumung eines Zuwegs auf dem Grund-stück 21/2 zu dem Grundstück 21/3.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagte zum Abschluß eines im Tenor des Urteils nä-her bestimmten Kaufvertrags verurteilt. Dagegen richtet sich die von dem Land-gericht zugelassene Revision der Beklagten.
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hält die Klage für zulässig. Der Einstellungsbe-schluß enthalte zwar keinen notariellen Vermittlungsvorschlag. Darauf komme es aber nicht an, weil sich die Parteien uneins seien und das Bestehen auf ei-nem notariellen Vermittlungsvorschlag als bloße Förmelei erscheine. Den Klä-gern stehe der geltend gemachte Anspruch auch zu. Sie hätten das Grund-stück 21/2 der Beklagten mit einem Eigenheim bebaut. Diese Bebauung sei auch mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar sei die Genehmigung für den Grundstückskaufvertrag verweigert worden. Die Errichtung des Gebäudes selbst sei aber von den staatlichen Stellen gebilligt worden. Die Kläger könnten auch beide Flurstücke der Beklagten ankaufen. Hierfür sei auf den Flurstücks-bestand bei Errichtung des Eigenheims im Jahre 1975 abzustellen. Aus diesem Blickwinkel betrachtet sei nicht nur der 500 m2 übersteigende Teil des Flur-stücks 21/2, sondern auch das an Flurstück 21/2 angrenzende Flurstück 21/3 eine Restfläche, die von dem Ankaufsrecht mit erfaßt werde. Den Klägern ste-he auch der Preisnachlaß nach § 68 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zu, da sie ihr - 6 - Kaufgesuch an die Beklagte bereits im Jahre 1995 gerichtet hätten. Auf den Kaufpreis seien die im Jahre 1979 gezahlten 4.000 Mark/DDR anzurechnen. Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. II.
Die Klage ist nur eingeschränkt, nämlich als Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG, zulässig.
1. Als Klage auf Abschluß eines Kaufvertrags oder als Klage auf Abgabe eines Kaufvertragsangebots oder auf Annahme eines solchen Angebots ist die Klage nicht zulässig.
a) Ihr fehlt schon deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil ein Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages nicht mit dem Antrag auf Verurteilung zum Abschluß eines Kaufvertrags durchgesetzt werden kann, der Gläubiger den Schuldner vielmehr nur auf Annahme eines vom ihm selbst zuvor formgerecht erklärten Angebots oder auf Abgabe eines solchen, von dem Gläubiger später anzunehmenden, Angebots in Anspruch nehmen kann (Senat BGHZ 97, 147, 150; Urt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, WM 1986, 1155; Urt. v. 7. Oktober 1983. V ZR 261/81, NJW 1984, 479, 480). Daran fehlt es hier.
b) Auch als eine Klage auf Abgabe einer entsprechenden Willenserklä-rung wäre sie zur Verfolgung von Ankaufsansprüchen nach § 61 SachenRBerG nicht zulässig. - 7 - aa) Eine solche Klage wird durch die § 103 bis 107 SachenRBerG zwar nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Klage auf Abgabe einer Willenserklä-rung würde auch nicht daran scheitern, daß der in § 61 SachenRBerG be-stimmte Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrags nicht hinreichend bestimmt wäre (MünchKomm-BGB/Cremer, 4. Aufl., § 104 SachenRBerG Rdn. 1). Ein Ermessen des Gerichts, aus dem sich diese Unbestimmtheit ergeben soll, sieht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht vor. Das Gericht kann zwar nach § 106 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG Rechte und Pflichten feststellen, die vom Antrag abweichen. Damit wird ihm indes nicht zugleich auch das Recht einge-räumt, von den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen des Ankaufsanspruchs des Nutzers abzuweichen oder seinem Anspruch einen anderen als den ge-setzlich bestimmten Inhalt zu geben. Auch der Gesetzgeber ist davon ausge-gangen, daß eine solche Klage technisch möglich wäre (BT-Drucks. 12/5992 S. 173; vgl. auch Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl., § 104 Rdn. 14).
bb) Der Zulässigkeit einer Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ste-hen aber Sinn und Zweck des notariellen Vermittlungsverfahrens nach §§ 87 bis 102 SachenRBerG einerseits und des darauf aufbauenden Klageverfahrens nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG andererseits entgegen (Tropf in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG § 104 Rdn. 8; im Ergebnis auch Vossius, aaO, § 104 Rdn. 20).
Der Anspruch auf Ankauf nach § 61 SachenRBerG hängt von der Klä-rung von Umständen ab, die Nutzer und Grundstückseigentümer in vielen Fäl-len nicht selbst in einer Weise aufbereiten können, die eine gerichtliche Klä-rung erlaubt (BT-Drucks. 12/5992 S. 174). Hierfür hält die Zivilprozeßordnung - 8 - kein geeignetes Instrumentarium bereit. Die rechtsgestaltende Vorklärung ist nur mit den Mitteln der freiwilligen Gerichtsbarkeit zweckmäßig zu bewältigen. Deshalb hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, dem gerichtlichen Ver-fahren ein neuartiges Aufklärungsverfahren vorzuschalten, das er den Notaren übertragen hat. Im notariellen Vermittlungsverfahren sollen die streitigen und die unstreitigen Punkte geklärt und ein professionell gestalteter Vertragsent-wurf entwickelt werden. Auf dieser Grundlage soll das Gericht über die streiti-gen Punkte entscheiden und feststellen, welche Rechte und Pflichten beider Parteien in dem Vertrag insoweit vorzusehen sind. Diese Entscheidung des Gesetzgebers würde unterlaufen, wenn die Klage auf Abgabe einer Willenser-klärung neben der Klage nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG möglich wäre.
2. Die Klage ist auch nicht als Klage über den Inhalt eines Ankaufsrechts nach § 61 SachenRBerG gemäß den §§ 104 bis 107 SachenRBerG zulässig.
a) Eine solche Klage entspräche zwar dem von den Klägern sachlich Gewollten. Sie ist nach § 104 Satz 1 SachenRBerG aber nur zulässig, wenn nicht nur das Abschlußprotokoll eines Notars, sondern auch sein Vermittlungs-vorschlag vorgelegt wird (Tropf in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 104 Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Cremer, aaO, § 104 SachenRBerG Rdn. 5; Eick-mann/Eickmann, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 104 Rdn. 2, 5; Er-man/Ganten, BGB, 10. Aufl., § 104 SachenRBerG Rdn. 1; Vossius, aaO, § 104 Rdn. 5). Ein solcher ist hier nicht nur nicht vorgelegt, sondern von der mit dem Fall befaßten Notarin überhaupt nicht erarbeitet worden. Den Klägern konnte deshalb auch nicht nach § 104 Satz 2 SachenRBerG eine Frist zur Vorlage des Vorschlags gesetzt werden. - 9 - bb) Auf das Erfordernis der Vorlage eines notariellen Vermittlungsvor-schlags kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht verzichtet werden. Es trifft zwar zu, daß das notarielle Vermittlungsverfahren seine Be-deutung vor allem dann hat, wenn die Rechtsverhältnisse der Parteien schwie-rig, insbesondere Grundstücksteilungen und -vereinigungen vorzunehmen oder dingliche Rechte zu bestellen oder aufzuheben sind. Das bedeutet aber nicht, daß die Vorlage eines notariellen Vermittlungsvorschlages in einfach gelager-ten Fällen unnötig wäre. Auch ein Kaufvertrag, dessen Inhalt keine, zumindest keine sachenrechtsbereinigungsrechtlichen Schwierigkeiten bereitet, muß alle Klauseln enthalten, die für seinen reibungslosen und gesetzmäßigen Vollzug erforderlich sind. Von der Prüfung, welche Klauseln dies im einzelnen sind, sollen die Gerichte entlastet werden. Das ist die angestammte Aufgabe der Notare, deren Erfahrung auch für einfach gelagerte Fälle mit dem notariellen Vermittlungsverfahren und dem Zwang zur Vorlage eines Vermittlungsvor-schlages genutzt werden soll.
cc) Nichts anderes ergibt die Überlegung des Berufungsgerichts, daß es angesichts der Weigerung der Beklagten hier nicht zu einer Einigung gekom-men ist. In einem solchen Fall soll der Notar nach § 94 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Sa-chenRBerG das notarielle Vermittlungsverfahren zunächst aussetzen und die Beteiligten nach § 94 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auf den Klageweg, also dar-auf verweisen, die (gegebene oder fehlende) Anspruchsberechtigung in einem Feststellungsklageverfahren nach § 108 SachenRBerG gerichtlich klären zu lassen. Wird die Anspruchsberechtigung des Nutzers in diesem Verfahren ge-richtlich festgestellt, ist anschließend das notarielle Vermittlungsverfahren fort-zusetzen, um zu einem Vertragsschluß zu gelangen. Sollten dabei noch Fra-- 10 - gen offenbleiben, stünde zu deren Klärung das Verfahren nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG zur Verfügung.
3. Die Sache ist aber nicht im Sinne einer Klageabweisung entschei-dungsreif. Da das Berufungsgericht die entscheidenden rechtlichen Gesichts-punkte nicht geprüft hat, ist den Parteien vielmehr durch eine Zurückverwei-sung Gelegenheit zu geben, sich hierauf einzustellen und die Klage gegebe-nenfalls auf eine Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG umzustellen. Denn eine solche Feststellung setzt einen Vermittlungsvorschlag nicht voraus. Die Änderung der Klage ist im Berufungsverfahren auch noch zulässig (Senat, Urt. v. 19. März 2004, V ZR 104/03, NJW 2004, 2152, 2154 f., für BGHZ 158, 295 vorgesehen). III. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:
1. Die Kläger sind nach § 61 SachenRBerG berechtigt, das mit ihrem Ei-genheim bebaute Grundstück zu den weiteren Bedingungen des Sachen-rechtsbereinigungsgesetzes anzukaufen.
a) Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß das Sa-chenrechtsbereinigungsgesetz auf das Verhältnis der Parteien anwendbar ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten gilt dieses Gesetz nicht nur für die Be-reinigung der Rechtsverhältnisse an ehemals volkseigenen Grundstücken. Es gilt nach seinem § 1 auch für private Grundstücke, bei denen eine Bereini-gungslage gegeben ist. Eine Bereinigungslage kann nicht bei jeder baulichen Nutzung angenommen werden, die nicht sachgerecht dinglich abgesichert ist - 11 - (BVerfG VIZ 1999, 333). Entscheidend ist vielmehr, daß eine dingliche oder vergleichbare Absicherung nach dem Recht der DDR möglich gewesen wäre (Senat BGHZ 134, 50, 54; vgl. auch Urt. v. 14. November 2004, V ZR 72/03, VIZ 2004, 193, 194 zu § 116 SachenRBerG) und die faktische Nutzung des fremden Grundstücks nach der Verwaltungspraxis der DDR oder nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde (Senat, Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 388/02, VIZ 2003, 385, 386 für § 116 SachenRBerG) und rechtsbeständig war (BVerfG, NJ 2003, 533; für § 116 SachenRBerG: Senat, Urt. v. 14. November 2003, V ZR 28/03, VIZ 2004, 195; Urt. v. 22. Oktober 2004, V ZR 70/04, bisl. unveröff.). So liegt es hier. Die rechtliche Absicherung des Eigenheims der Kläger durch Erwerb des Grundstücks ist zwar nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zunächst daran gescheitert, daß die Klä-ger mit der Beklagten eine Schwarzgeldabrede getroffen haben. Das stellt aber die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht von vorneherein in Frage. Hier ist nämlich die rechtlich mögliche und von den Parteien auch beabsichtigte Absicherung des Eigenheims der Kläger letztlich nicht an der Schwarzgeldabrede, sondern daran gescheitert, daß die zuständigen Stellen den Kaufvertrag nicht nach § 2 der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl. 1978 I S. 73 Œ GVVO) genehmigen wollten, obwohl gegen die Errichtung des Eigenheims keine durchgreifenden Einwände be-standen und den in der Ablehnung angeführten öffentlichen Interessen durch entsprechende Auflagen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 GVVO ohne weiteres hätte Rechnung getragen werden können. Sie haben das Eigenheim auch ungeach-tet der Versagung der Genehmigung des Kaufvertrags tatsächlich als rechtmä-ßig behandelt. Das begründet eine Bereinigungslage und führt zu einem An-spruch nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. - 12 - b) Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in seiner Annahme, daß die Kläger das Eigenheim auf dem Grundstück der Beklagten mit der nach §§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG erforderlichen Billi-gung staatlicher Stellen errichtet haben. Die Kläger haben es zwar ohne Bau-genehmigung errichtet. Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen muß aber nicht vor oder im Zusammenhang mit der Vornahme der Errichtung des Ge-bäudes oder Bauwerks, sondern kann auch nachträglich erfolgt sein. Auf die-sem gedanklichen Ausgangspunkt beruht jedenfalls § 10 Abs. 2 Satz 2 Sa-chenRBerG, wonach eine Billigung staatlicher Stellen vermutet wird, wenn in-nerhalb von fünf Jahren nach Errichtung des Gebäudes eine Abrißverfügung nicht ergangen ist. Eine solche nachträgliche Billigung staatlicher Stellen liegt hier vor. Die Errichtung des Eigenheims erfolgte mit Zustimmung der Beklagten als betroffener Eigentümerin. Die Behörden sind gegen die Errichtung des Ei-genheims nicht eingeschritten und haben später auch seinen Abriß nicht ver-langt. Sie haben vielmehr am 16. März 1980 den erforderlichen Bauprüfbe-scheid und am 8. August 1980 die Bauzustimmung erteilt. Auch ein Anbau ist 1983 genehmigt worden. Die hieraus auch unter Berücksichtigung von § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG folgende Billigung staatlicher Stellen wird weder durch die Versagung der für den Verkauf des Grundstücks an die Kläger erfor-derlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung durch den Rat des Kreises am 8. Januar 1980 noch durch deren Bestätigung durch den Rat des Bezirks in Frage gestellt. Das Eigenheim ist nämlich nicht im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Kaufvertrages, sondern bereits vier Jahre vorher errich-tet worden. Die Verweigerung der Grundstücksverkehrsgenehmigung beruhte auch nicht darauf, daß die staatlichen Stellen mit der Errichtung des Eigen-heims nicht einverstanden waren oder gar dessen Abbruch erreichen wollten. Vielmehr sollten damit ausschließlich ein Bodennutzungsrecht der LPGen und - 13 - die Nutzung eines Grundstücksteils durch die örtliche Schule gesichert werden. Dem stand aber die Errichtung des Eigenheims nicht entgegen. Deshalb haben die Behörden nach Verweigerung der Grundstücksverkehrsgenehmigung auch weder den Abriß des Eigenheims verfügt noch sonst Anstoß an seiner Errich-tung genommen, es vielmehr nachträglich noch förmlich genehmigt.
2. Den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts läßt sich aber nicht entnehmen, welches Grundstück die Kläger mit ihrem Eigenheim bebaut haben.
a) Nach dem Wortlaut des § 65 Abs. 1 SachenRBerG ist Kaufgegen-stand —das bebaute Grundstückfi oder eine hiervon abzuschreibende Teilfläche. Unter einem Grundstück ist dabei wie auch sonst (RGZ 84, 265, 270; Anwalt-Komm-BGB/Krause, § 890 Rdn. 4; Bamberger/Roth/ Kössinger, BGB, § 873 Rdn. 1; Erman/Lorenz, BGB, 11. Aufl., Vor § 873 BGB Rdn. 1, 2) ein vermes-sener im Liegenschaftskataster bezeichneter Teil der Erdoberfläche anzuse-hen, der im Grundbuch als ein Grundstück eingetragen ist. Mangels anderwei-tiger Bestimmungen ist dabei nach dem Wortlaut der Vorschrift der Grund-buchstand bei Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Oktober 1994 maßgeblich. Sinn und Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gebieten allerdings eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung. Das Gesetz legt zwar mit Wirkung vom 1. Oktober 1994 Gegenstand und Bedingungen der Sachen-rechtsbereinigung fest. Die zur Bereinigung bestimmten Fälle hat der Gesetz-geber aber schon mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) durch das Moratorium des Art. 233 § 2a EGBGB rechtlich abgesichert. Dieses Moratorium sollte verhindern, daß die Bereini-gung der Nutzungsverhältnisse an Grund und Boden nach dem geplanten Sa-- 14 - chenrechtsbereinigungsgesetz durch vorherige Verfügung des Eigentümers unterlaufen würden (BT-Drucks. 12/2480 S. 77). Diesem Zweck dient das Ge-setz noch heute, da das Besitzrecht erst mit dem Abschluß der konkreten Be-reinigung im Einzelfall erlischt, Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB. Das Recht wird durch eine Verfügung über das Eigentum nicht berührt, Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 1 EGBGB. Es entspricht deshalb der Zielsetzung des Gesetzes, nicht auf den Grundstücksbestand bei Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungs-gesetzes, sondern auf den Grundstücksbestand bei Inkrafttreten des Moratori-ums am 22. Juli 1992 (Art. 15 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgeset-zes) abzustellen.
b) Vor diesem Zeitpunkt liegende Veränderungen des Grundstücksbe-stands außer Betracht zu lassen, gebietet der Zweck des Sachenrechtsbereini-gungsgesetzes dagegen nicht. Die Nichtberücksichtigung von Grundstücksver-änderungen in dem Zeitraum vom 3. Oktober 1990 bis zum 21. Juli 1992 liegt ihm zwar nicht zuwider. Sie widerspräche aber der fehlenden Rückwirkung des Moratoriums. Die Nichtberücksichtigung von Grundstücksveränderungen in dem Zeitraum vor dem 3. Oktober 1990 entspräche demgegenüber nicht dem Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Das Gesetz strebt, wie sich aus dessen § 3 Abs. 2 Satz 2 ergibt, die Bereinigung von Rechtsverhältnissen an Grund und Boden an, denen bauliche Nutzungen zugrunde liegen und de-ren nach dem Recht der DDR mögliche dingliche oder vergleichbare Absiche-rung unterblieben ist. Ein Bereinigungsbedarf in diesem Sinne besteht aber nach § 8 SachenRBerG nur, soweit bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 keine Maßnahmen zur Bereinigung vorgenommen worden sind. Zu den möglichen Maßnahmen einer Bereinigung gehört auch die Teilung des zunächst bebauten Grundstücks in ein bebautes und ein unbebautes Grundstück. Die Einbezie-- 15 - hung unbebauter Grundstücke stünde deshalb mit dem Ziel des Sachenrechts-bereinigungsgesetzes nicht in Einklang. Sie würde zudem dazu zwingen, unter Umständen aufwendige Ermittlungen dazu anzustellen, aus welchen Grundstü-cken sich das heute bebaute Grundstück seit der Errichtung des Bauwerks entwickelt hat. Dazu besteht kein Anlaß.
c) Deshalb bestehen im vorliegenden Fall Ansprüche nach dem Sachen-rechtsbereinigungsgesetz für das Flurstück 21/3 nur, wenn es bei Ablauf des 21. Juli 1992 kein rechtlich selbständiges Grundstück, sondern Teil eines ein-heitlichen bebauten Grundstücks war, das neben dem Flurstück 21/2 auch das Flurstück 21/3 mit umfaßte. Wann der Flurstückszuschnitt verändert worden ist, ist zwischen den Parteien streitig. Da das Berufungsgericht dieser Frage nicht nachgegangen ist, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß das Flurstück 21/3 vor dem 3. Oktober 1990 ein rechtlich selbständiges Grundstück wurde und es bis heute blieb. Dann wäre das Flurstück 21/3 nicht das bebaute Grundstück oder ein Teil hiervon. Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereini-gungsgesetz schieden insoweit aus. Das wird aufzuklären sein.
3. Auf welche Fläche des bebauten Grundstücks sich das Ankaufsrecht bezieht, kann im Rahmen von § 108 SachenRBerG nicht festgestellt werden (Senat, 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054). Die Frage muß vielmehr nach erfolgter Feststellung nach § 108 SachenRBerG zunächst im notariellen Vermittlungs-verfahren aufgeklärt werden. Nach dem Ergebnis dieser Aufklärung ist in dem Vermittlungsvorschlag die anzukaufende Fläche zu bestimmen. Einer Partei, die dem Vorschlag in diesem Punkt nicht zustimmen kann, steht das Klagever-fahren nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG offen. Im vorliegenden Fall einer - 16 - Bebauung ohne Flächenzuweisung nach § 25 SachenRBerG ist bei dieser Er-mittlung zu berücksichtigen, daß ein über die Regelgröße von 500 m2 hinaus-gehendes Ankaufsrecht nur angenommen werden kann, wenn die Kläger eine wirtschaftliche Nutzbarkeit dieser Fläche ausschließen können. Dazu genügt es nicht, wenn ein Anspruch der Beklagten auf Verschaffung eines Zuwegs auf der den Klägern zu veräußernden Fläche zu verneinen sein sollte. Vielmehr müssen die Kläger auch darlegen und beweisen, daß sich die Beklagte den erforderlichen Zuweg auf einem anderen Grundstück nach Maßgabe von § 27 Abs. 3 SachenRBerG nicht verschaffen kann. Sollte das Flurstück 21/3 nicht Gegenstand von Ansprüchen sein, kommt auch eine Nutzung der Restfläche des Flurstücks 21/2 von diesem Flurstück aus in Betracht.
4. Über die Höhe des Ankaufspreises und die Möglichkeit einer Aufrech-nung mit früher gezahlten Beträgen kann ebenfalls nicht im Verfahren nach § 108 SachenRBerG entschieden werden. Solche Fragen sind nach erfolgter Feststellung der Anspruchsberechtigung im notariellen Vermittlungsverfahren aufzuklären. An dem Ergebnis dieser Aufklärung ist die Preisregelung in dem notariellen Vermittlungsvorschlag auszurichten, der erforderlichenfalls auch insoweit mit einer Klage nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG angegriffen wer-den kann. Dabei ist hier folgendes zu berücksichtigen:
a) Ein Preisabschlag nach § 68 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG wird vorbe-haltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien nur unter den in der Vor-schrift bestimmten Bedingungen für die Vertragsgestaltung und auch dann nur vorgesehen werden können, wenn der erste Kaufantrag vor dem 1. Oktober 1995 an die Beklagte gerichtet wurde. - 17 - b) Eine Berücksichtigung der auf den nicht wirksam gewordenen Kauf-vertrag gezahlten 4.000 Mark/DDR ist vorbehaltlich abweichender Vereinba-rungen der Parteien nur im Wege einer Aufrechnung möglich. Diese ist hier aber nach § 390 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 215 BGB n. F.) ausgeschlos-sen, da der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung eines gezahlten Kaufpreises aus §§ 69 Abs. 1, 356 ZGB nach § 474 Abs. 1 Nr. 3, § 475 Nr. 2 ZGB späte-stens mit dem Ablauf des 28. Mai 1989 verjährt war. Eine entsprechende An-wendung von § 74 Abs. 3 SachenRBerG scheidet aus, weil die Anrechnung des ausgekehrten Kaufpreises bei Überlassungsverträgen im wesentlichen darauf beruht, daß der Kaufpreis vorher nach dem Inhalt des Überlassungsver-trags nicht herausverlangt werden konnte. Das war hier anders. Der Kaufpreis konnte zurückgefordert werden. Wenn er dabei nach § 69 Abs. 2 ZGB einge-zogen worden wäre, wäre der Beklagten kein anrechenbarer Vorteil verblieben. 5. Im Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann schließlich nicht dar-über entschieden werden, ob dem verkaufspflichtigen Eigentümer ein Anspruch auf Verschaffung eines Wege- oder Leitungsrechts nach § 27 Abs. 2 Sa-chenRBerG gegen den Nutzer zusteht. Auch diese Frage ist in dem an die Feststellung der Anspruchsberechtigung anschließenden notariellen Vermitt-lungsverfahren zu klären. Darin ist, je nach dem Ergebnis der Sachaufklärung, ein entsprechender Anspruch vorzusehen. Im vorliegenden Fall ist dabei zu berücksichtigen, daß ein Anspruch nach § 27 Abs. 2 SachenRBerG, wie sich aus Absatz 3 der Vorschrift ergibt, nur besteht, wenn die Schaffung eines Zu-wegs auf der dem Ankaufsrecht angesichts der vorhandenen baulichen Nut-zung unterliegenden Flächen möglich ist. Einen Anspruch auf Änderung der vorhandenen Bebauung begründet die Vorschrift dagegen nicht.

- 18 - Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann

Meta

V ZR 139/04

14.01.2005

Bundesgerichtshof V. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

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