Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.10.2001, Az. V ZR 220/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:12. Oktober 2001K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: jaBGB §§ 133, 157, 1142;[X.] § 23Die Ausübung des Befriedigungsrechts des Eigentümers nach § 1142 BGB mit demvom Käufer hinterlegten Kaufpreis liegt regelmäßig außerhalb des [X.] Notars.[X.], Urt. v. 12. Oktober 2001- [X.]/00 - [X.] LG Koblenz- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] 12. Oktober 2001 durch den [X.] Tropf, die [X.]in Dr. [X.] die [X.] Prof. [X.], [X.] und Baunerfr Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das Urteil [X.] Zivilsenats des [X.] vom 26. [X.] im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es [X.] auf Zahlung von 95.000 DM nebst 4 v.[X.] seit 17. Oktober 1990 abgewiesen hat.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweitenVerhandlung und Entscheidung, aucr die Kosten [X.], an das Berufungsgericht [X.].Von Rechts [X.]:Die [X.] kauften mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 1991 von der [X.] die im Grundbuch von [X.] eingetragenen [X.] (jetzt 564/4 und 564/5) und 564/3. Die [X.] sind mit einer [X.] 95.000 DM zugunsten einer Erbengemeinschaft belastet,die aus der Beklagten und deren Bruder [X.] besteht. Der Erbanteil des Bru-- 3 -ders ist fr die [X.] gepft. Über den nach Tilgung einesTeilbetrags von 10.000 DM verbleibenden [X.] ist [X.] 3 Ziff. 1Der [X.] von 170.000 DM ist zinslos fllig innerhalb [X.], nachdem der Notar den Beteiligten mitgeteilt hat, [X.]) die zur Löschung der eingetragenen Belastungen erforderli-chen Unterlagen dem Notar in grundbuchmûiger Form mit [X.] vorliegen, [X.] er [X.] um Zug gegen Zah-lung der Ablösesumme verfrf und der [X.] ausreicht;jedoch nicht vor dem [X.] Ziff. 2Die [X.] wird die zur Löschung der eingetragenen Bela-stungen erforderlichen Unterlagen dem Notar vorlegen bzw. de-ren Vorlage veranlassen.Der [X.] ist berechtigt und - soweit möglich - verpflichtet, beiFlligkeit des Kaufpreises in Anrechnung auf den Kaufpreis [X.] abzulösen und den nach Ablösung verbleibenden Rest-betrag an den Verkfer auszuzahlen.Falls die Löschungsunterlagen bezlich des Rechts Abt. III Nr. 1(scil. Sicherungshypothek) bis zum 1.9.1991 dem Notar nicht [X.] sollten, ist der Kaufpreis mit einem Teilbetrag vonDM 100.000 auf einem Notaranderkonto des Notars zu hinterle-gen. Die Auszahlung mit allen etwaigen Zinsen soll erfolgen, [X.] die Löschung des Rechts im Grundbuch eingetragen [X.] 3 Ziff. 7[X.] den Fall der Zahlr Notaranderkonto wird der Notarunwiderruflich angewiesen, aus dem hinterlegten Kaufpreis ...- 4 -- erforderlichenfalls die Ablsung der eingetragenen Gligerindurchzufren,- einen verbleibenden Restbetrag ... auf das Konto des [X.].Sollte die Durchfrung dieses Vertrages aus irgendwelchenGricht mlich sein, hat der Notar bereits hinterlegte Be-trmittelbar an den Einzahler bzw. das einzahlende Kredit-institut zurckzuzahlen."Die Beklagte legte dischungsunterlagen nicht vor. Die [X.] hin-terlegten 100.000 DM auf das Anderkonto des Notars und wurden am 22. Okto-ber 1991 als Eigentmer in das Grundbuch eingetragen.Die [X.] haben die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung derschung der Sicherungshypothek und zur Beschaffung der zur schungweiter erforderlichen [X.] beantragt. Hilfsweise haben sie den [X.], die Beklagte zu verurteilen, dischung der Hypothek herbeizufh-ren, hilfsweise hierzu die Beklagte zur Zahlung von 95.000 DM nebst Zinsen zuverurteilen. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Mit der Anschluûbe-rufung haben die [X.] statt der Bewilligungserklrung die Vorlage der [X.] der Erbengemeinschaft gefordert und den [X.] den Hilfsantrag auf [X.] der schung mit dem Antrag verbun-den, der Beklagten [X.]ist zur Erfllung des Urteils zu setzen und sie bei Nicht-wahrung der [X.]ist zur Zahlung von 95.000 DM nebst Zinsen zu verurteilen.Dem nachrangigen Hilfsantrag auf Zahlung haben sie in letzter Linie den [X.], die [X.]eigabe der hinterlegten Summe zu ihren Gunsten ge-r dem Notar zu erklren. Das [X.] hat die Klage [X.] und die Anschluûberufung [X.] 5 -Mit der Revision hat die [X.]in die vor dem [X.] ge-stellten Antrweiterverfolgt. Der Senat hat die Revision nur insoweit ange-nommen, als die den [X.] zum Gegenstand hat.[X.]:[X.] Berufungsgericht stellt fest, die Beklagte habe sich erfolglos [X.], dischungsbewilligung ihres Bruders zu erlangen. Auch der [X.]insei dies nicht gelungen. Mit der Hinterlegung des Kaufpreisteils [X.] DM tten die [X.] von der fr diesen Fall vorgeschriebenen Mg-lichkeit Gebrauch gemacht. Dies habe zur Folge, [X.] die Beklagte keine Ver-pflichtung mehr treffe, dischungsbewilligung ihres Bruders herbeizufren.Dies sei nunmehr Sache des Notars. Er sei unwiderruflich angewiesen, dieAblsung der Hypothek zu betreiben. Aus diesen Grsei auch fr die [X.] auf Zahlung, hilfsweise [X.]eigabe der hinterlegten Mittel kein Raum.Dies lt, im angenommenen Umfang, den Angriffen der Revision [X.] -II.Nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungsgerichts, mit [X.] des [X.] sei die Beklagte von [X.] befreit, [X.] zum Zwecke der Beseitigung dereingetragenen Sicherungshypothek (§ 434 BGB; zum [X.] [X.] als - primre - Leistungspflicht vgl. Senat, Urt. v.25. Oktober 1991, [X.], [X.], 2166 f) vorzunehmen. Rechtlichnicht haltbar ist aber die weitere Auslegung des Kaufvertrages, bis zur [X.] der Sicherungshypothek durch den Notar seien den [X.]n weitereRechte aus dem Kaufvertrag versagt (§§ 133, 157 BGB). Dies lût Teile dergetroffenen Vereinbarung auûer acht und wird dem Gebot der interessege-rechten Vertragsauslegung ([X.]. v. 10. Juli 1998, [X.], [X.], 1183, 1186; v. 12. Januar 2001, [X.], [X.], 631, 632) nichtgerecht.1. Die Auslegung des Berufungsgerichts wrde dazu fren, die Erfl-lung gegenseitiger Hauptleistungspflichten, mlich auf Beseitigung [X.] und auf Zahlung des vollen Kaufpreises, auf Dauer zu blockie-ren. Den [X.]n wrden bei der Verûerung des erworbenen Eigentumsrechtliche und wirtschaftliche Schwierigkeiten erwachsen, sie kten dendurch das Eigentum vermittelten [X.] nicht ausscfen und [X.] von 100.000 DM an der [X.] gehindert. [X.] die Beklagte trte eilich unbefriedigender Zu-stand [X.] -Dem hilft, was das Berufungsgericht zudem unerrtert lût, die [X.] Notars zur Amtsaus(§ 15 [X.]) nicht ab. Gegenstand [X.] sind zwar auch von dem Notar rnommene Treuhandauftr(§ 23[X.]; §§ 54 a bis 54 d BeurkG). Die im [X.] von dem beurkundendenNotar bei der Hinterlrnommenen Amtspflichten sind indes erfllt. [X.] Auffassung des mit der Verwahrung der Akten und Bcher des Ur-kundsnotars betrauten Notars (§ 51 [X.]) zutrifft, die Beschaffung der L-schungsunterlagen sei auch nach der Hinterlegung Sache der [X.], mag dahinstehen. [X.] die Anforderung der schungsbewilligungbei dem Bruder der Beklagten hinausgehende Pflicht traf der Notar jedenfallsnicht. Diese wurde [X.] im Rechtsstreit durch die Aufforderung vom17. Mrz 2000, die Bewilligungserklrung abzugeben ([X.]), erfllt. DerBruder der Beklagten hat die Aufforderung mit dem Hinweis, er habe erbrecht-liche [X.] auf einen Teil der an die [X.] verûerten [X.], abge-lehnt. Damit waren die [X.] zur trrischen Abwicklung durchden Notar erscft und der [X.] gescheitert. Eine weitergehendeAuslegung des [X.]s dahin, mit den hinterlegten Mitteln die Ei-gentmerrechte der [X.] aus § 1142 BGB ausz, tte im Vereinbartenkeine Grundlage. Sie lch auûerhalb des bei notariellen Treuhandauftr-gen Üblichen und wird vom Berufungsgericht nicht in [X.].Den Fall des Scheiterns des [X.]s hat der Kaufvertrag, wasdas Berufungsgericht rsieht, geregelt. Nach § 3 Ziff. 7 sind die hinterlegtenBetrvon dem Notar an den Einzahler, also die [X.], zurckzuerstatten.Die zuvor erteilte unwiderrufliche Anweisung, das Grundpfandrecht mit denhinterlegten Mitteln abzulsen, auf die das Berufungsgericht abstellt, ist erlo-schen.- 8 -2. [X.], bei Scheitern des [X.]s die hin-terlegte Summe an den einzahlenden Teil zurckzuerstatten, berrt als solchedie Verpflichtungen der Parteien als [X.] und Verkfer nicht. Sie ist eine mitdem Treuhandauftrrnommene Amtspflicht, die nur im [X.] zwi-schen dem Notar und den Hinterlegungsbeteiligten besteht. Ihre [X.] aber bei sachgerechter Auslegung des Vertrags oder bei dessen ern-zender Auslegung Auswirkungen auf die noch unerfllten Leistungspflichten.Hierzu ist der Senat befugt; denn auslegungsrelevante Tatsachen sind nichtmehr festzustellen ([X.]Z 65, 107, 112; zur erzenden Vertragsauslegungvgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1997, [X.], [X.], 626). Die [X.] ist danach von der primren Pflicht, den Rechtsmangel zu beseitigen,befreit. Andererseits sind die [X.] nicht rechtlos gestellt; denn sie sind aufdie sekren [X.] aus § 325 BGB verwiesen:Die Parteien hatten bei [X.] des Kaufvertrags im Jahre 1991 [X.], [X.] der Beseitigung der Sicherungshypothek auûergewlicheSchwierigkeiten entgegenstanden. Diese hatten in der [X.]en erbrechtli-chen Lage zwischen den Geschwistern und dem zustzlichen Zugriff der [X.] ihre Ursache. Um dem abzuhelfen, sahen die Parteien, woraufdas Berufungsurteil in anderem Zusammenhang zutreffend hinweist, [X.], [X.] ein besonderes Instrumentarium festzulegen. Nach ihm stellte,wenn die eigenen [X.] Parteien (§ 3 Ziff. 2 des Vertrags) nichtausreichten, die notarielle Abwicklung das ûerste Mittel dar. [X.], war die Beklagte nicht mehr gehalten, der primren Pflicht zur [X.] nachzukommen. Eine Verpflichtung, den Miterben unterZuhilfenahme der Gerichte zur Mitwirkung an der schung (§ 2038 BGB) zu- 9 -zwingen, wollte die Beklagte erkennbar nicht auf sich nehmen. Andererseitskonnten die [X.] nicht gehalten sein, die Belastung des Grundstcks ohneAusgleich zu akzeptieren. Dem Willen - bei Nichterkennen der [X.] dem hypothetischen Willen - der Parteien entspricht es, das Scheiternder notariellen Abwicklung dem [X.] Beklagten zur Erfllung [X.] aus § 434 BGB gleichzusetzen. Die Rechte der [X.] be-stimmen sich daher nach §§ 440, 325 BGB; denn die Beklagte hat ihr anfli-ches [X.] vertreten ([X.]. v. 10. Mrz 1972,V [X.], [X.], 656). Die aus dem dispositiven Gesetzesrecht herge-leiteten Erws Senats zur vollstigen Nichterfllung des [X.] im Falle eines Rechtsmangels (Urt. v. 21. Januar 2000, [X.] 2000, 1256; vgl. auch Urt. v. 30. Oktober 1998, [X.], [X.], 346) weichen dem auf anderes gerichteten (hypothetischen) Willen derstreitenden Parteien. Denn eine Totalabwicklung des Kaufs war [X.] Dem vom Senat angenommenen Hilfsanspruch auf Zahlung [X.] legen die [X.] "die Minderung des Wertes" zugrunde, die [X.] im Falle des Verkaufs infolge der eingetragenen Belastung erleide.Sie nehmen mithin die der Beklagten mlichen Leistungen, die Verschaffungvon Eigentum in Besitz, in Anspruch und verlangen wegen des [X.],zu dem die Beklagte unvermist, Ersatz in Geld. [X.] bietet § 325 [X.] Grundlage. Die Schadensberechnung kann allerdings nicht von einerVerminderung des Verkehrswerts des Grundstcks im technischen Sinne aus-gehen; denn bei der Grundstcksbewertung bleiben nach den [X.] ([X.]. v. 12. Januar 2001, [X.], [X.], 997) die Belastungen des Objekts auûer Ansatz. Sie schlt jedoch bei- 10 -der nach § 249 BGB gebotenen Differenzrechnung zwischen der Verms-lage der [X.] bei rechtsmlfreier und rechtsmlbehafteter Leistung [X.]. [X.] Feststellungen hierzu wird das Berufungsgericht nach Zu-rckverweisung der Sache zu treffen haben. Bislang ist [X.], in [X.] valutiert und welche Aufwendungen erforderlichsind, um die Pfandfreigabe durch die Landesjustizverwaltung zu erreichen. Indie Differenzrechnung wird, da der rechtsmlfreien Leistung der volle [X.], die [X.]eigabe des hinterlegten Kaufpreisanteils im We-ge des Zug-um-Zug-Vorbehalts einzubeziehen sein.[X.]KrrKleinBauner