Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.02.2008, Az. V ZR 30/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 22. Februar 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 3 Abs. 3 Sätze 4 und 5 a) Bei den nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierten Instandsetzungen und [X.] einerseits und bei außergewöhnlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits handelt es sich um zwei eigenständige, zu trennende Fallgruppen innerhalb der er-laubten Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]. b) Die nach § 3 Abs. 3 Satz 5 [X.] erforderliche Rentierlichkeit des Eigenanteils an einer baulichen Maßnahme kann sich auch daraus ergeben, dass die Maßnahme die Möglichkeiten der [X.] verbessert, insbesondere nicht vermietbare Räume wieder vermietbar gemacht hat. c) Eine außergewöhnliche Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme liegt auch vor, wenn sie auf die Erneuerung an sich noch funktionstüchtiger Bauteile, Aggregate oder Systeme zielt, deren Zu-stand von den heute üblichen Standards so weit entfernt ist, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften lässt. d) Zu den nach oder entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] ersatzfähigen Aufwendungen gehört die Wahrnehmung der [X.] durch den Verfügungsberechtigten bei der Durchführung [X.] außergewöhnlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nur, wenn sie einen [X.] verursacht, der den Rahmen der allgemeinen Verwaltung von Immobilien deutlich übersteigt. (Fortführung von [X.], [X.]. v. 11. März 2005, [X.], NJW-RR 2005, 887; [X.]. v. 16. Dezem-ber 2005, [X.], NJW-RR 2006, 733 und Beschl. v. 29. Juni 2007, [X.], [X.] 2007, 72) [X.], [X.]. v. 22. Februar 2008 - [X.]/07 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 2008 durch [X.] Dr. [X.], [X.] Lemke, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin und die [X.] der [X.] wird das [X.]eil des 1. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 21. Dezember 2006 im Kostenpunkt und insoweit auf-gehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt und als die [X.] zur Zahlung von 43.306,40 • nebst Zinsen verurteilt worden ist. Die weitergehende [X.] der [X.] wird [X.]. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand Die Beklagte war Eigentümerin zweier enteigneter Grundstücke in [X.]

. Sie wandte in den Jahren 1991 und 1992 aufgrund von [X.] mit dem [X.]für das eine Grundstück 1.716.621,20 DM und für das [X.] 1.578.697,05 DM auf, von denen die mit der Abwicklung der Verträge durch das [X.]beauftragte [X.]

1.698.756,96 DM und 1.546.886 DM an-erkannte. Die Klägerin wurde am 3. Mai 2000 aufgrund eines [X.] nach dem [X.] Eigentümerin der Grundstücke und übernahm ab dem 31. Mai 2001 deren Verwaltung. Die Klägerin verlangt von der [X.] die Auskehrung des [X.] in Höhe von 43.306,40 •, die Bewilligung der Löschung eines Grundpfandrechts zur Sicherung des [X.] der [X.], die Bewilligung der Löschung von drei weiteren Grundpfandrechten zugunsten der finanzierenden Bank, der [X.] , Ersatz von 65.293,52 • an Zins- und Tilgungsleistungen, die sie auf die diesen Grundpfandrechten zugrunde liegenden Darle[X.]verbindlichkeiten zwischen 2001 und 2003 erbracht hat, und Feststellung der Verpflichtung der [X.], sie von weiteren Zins- und Tilgungsleistungen freizustellen. 1 Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Das [X.] hat die Klage hinsichtlich der Ansprüche auf Löschung der Grundpfandrechte zuguns-ten der [X.] und auf Ersatz für die auf die Darlehen der [X.] erbrachten und zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen abgewiesen. Mit ihrer von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin diese Ansprüche weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision und, mit einer [X.], die Klage insgesamt abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Anschluss-revision zurückzuweisen. 2 - 4 - Entscheidungsgründe [X.] Das Berufungsgericht hält den Anspruch auf Herausgabe des Mietüber-schusses aus § 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] für begründet. Gegen diesen Anspruch dürfe die Beklagte zwar mit einem Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] aufrechnen. Die vorgenommen Maßnahmen seien danach auch als außergewöhnliche Aufwendungen zulässig gewesen, weil sie für Modernisierung und Instandsetzung aufgewandt worden seien, die von der öffentlichen Hand nach Maßgabe von § 177 BauGB mitfinanziert [X.] seien. Die von der [X.] mangels Förderfähigkeit nicht übernommenen [X.], der Betrag für die Übernahme der [X.] und die Zahlung an die [X.]sei aber nicht erstattungsfähig; die Notariats- und Ge-richtsgebühren würden durch eine Überzahlung der [X.] aufgezehrt. Die [X.] habe zur Finanzierung der Maßnahmen die Grundstücke mit drei Grund-pfandrechten zugunsten der [X.] belasten dürfen. Deshalb brauche sie diese Rechte nicht wegen Verletzung des [X.] nach § 823 Abs. 2 [X.] i.V.m. § 3 Abs. 3 [X.] zur Löschung zu bringen und der Klägerin auch nicht den Zins- und Tilgungsaufwand für diese Rechte zu ersetzen. Anders lie-ge es dagegen mit dem Grundpfandrecht zu ihren eigenen Gunsten. Mit dessen Bestellung habe sie gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 [X.] ver-stoßen und sei deshalb nach § 823 Abs. 2 [X.] verpflichtet, die Löschung zu bewilligen. 3 I[X.] Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nur [X.] stand. 4 - 5 - A. Revision der Klägerin 5 Die Revision der Klägerin ist begründet. Die Sache ist insoweit jedoch nicht zur Entscheidung reif. 6 1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin auf Löschung der Grundpfandrechte der [X.] zur [X.] des Eigenanteils des Eigentümers an der Fördermaßnahme nicht verneinen. 7 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Löschungsan-spruch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Satz 4 [X.] verneint. Er setzt voraus, dass die mit dem Grundpfandrecht gesicherten Fremdmittel (überhaupt) nicht für Maßnahmen in das Grundstück verwandt worden sind ([X.], [X.]. v. 16. Dezember 2005, [X.], NJW-RR 2006, 733, 734). Dafür ist hier nichts ersichtlich. 8 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass sich ein Löschungsanspruch der Klägerin auch aus unerlaubter Handlung ergeben kann. Dieser Anspruch lässt sich allerdings nicht mit der gegebenen [X.] verneinen. 9 [X.]) Nach der Rechtsprechung des [X.] kann der [X.] nach § 823 Abs. 2 [X.] i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] oder nach § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] i.V.m. § 678 [X.] dem Berechtigten zum Schadensersatz verpflichtet sein (dazu: [X.], [X.] 128, 210, 215; [X.], [X.]. v. 17. Juni 2004, [X.], [X.] 2004, 452, 454), wenn er unter Verstoß ge-gen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 [X.] an dem restitutionsbelaste-ten Grundstück ein Grundpfandrecht bestellt ([X.], [X.]. v. 16. Dezember 2005, [X.], NJW-RR 2006, 733, 734). Ein solcher Verstoß liegt nur vor, wenn 10 - 6 - die Grundpfandrechte zur Finanzierung von gewöhnlichen Unterhaltungsmaß-nahmen dienten. Diese sind zwar zulässig; ihr Aufwand muss aber (allein) aus den Nutzungen des Grundstücks bestritten werden ([X.], [X.]. v. 28. Juni 2002, [X.], [X.] 2002, 622 f.). Das schließt die Bestellung von Grund-pfandrechten an dem zu restituierenden Grundstück aus. Anders liegt es nur, wenn Instandsetzungen oder Modernisierungen nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a oder Satz 5 [X.] i.V.m. § 177 BauGB finanziert werden oder wenn die Maßnahmen einer außergewöhnlichen Instandsetzung oder Mo-dernisierung dienen. In beiden Fällen ist der durch die Mieteinnahmen nicht ge-deckte Aufwand dem Verfügungsberechtigten zu erstatten, der deshalb auch berechtigt ist, ihre Finanzierung durch Grundpfandrechte an dem zu [X.] abzusichern ([X.], [X.]. v. 16. Dezember 2005, [X.], NJW-RR 2006, 733, 734). [X.]) Dass die hier vorgenommenen Baumaßnahmen danach durch Grundpfandrechte abgesichert werden durften, lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht damit begründen, dass sie nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB von einer öffentlichen Stelle mitfinanziert worden und deshalb als außergewöhnliche Aufwendungen anzusehen seien. Bei den nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierten Instandsetzungen und Modernisierungen einerseits und bei außergewöhnlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits handelt es sich um zwei eigenstän-dige Fallgruppen innerhalb der erlaubten Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]. Die Voraussetzungen beider Fallgruppen und die danach erlaubten Maßnahmen sind verschieden. So sind Modernisierungen im Grundsatz nicht als außergewöhnliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wohl aber zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanziert werden. Das schließt zwar nicht aus, dass die Voraussetzungen beider Fall-gruppen im Einzelfall kumulieren und eine Maßnahme unter beiden Gesichts-11 - 7 - punkten zulässig ist; sie sind aber getrennt zu prüfen ([X.], Beschl. v. 29. Juni 2006, [X.], [X.] 2007, 72 f. mit zust. [X.]. [X.]). [X.]) Zur Finanzierung gewöhnlicher Instandsetzungs- und Modernisie-rungsmaßnahmen dürfen Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grund-stück außer in dem hier nicht gegebenen Fall eines Baugebots nur bestellt wer-den, wenn die Finanzierung den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 5 [X.] i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB genügt. Das ist dann der Fall, wenn der [X.] als Grundstückseigentümer nur die rentierlichen Kosten zu tragen hat und die nicht rentierlichen Kosten aus öffentlichen Mitteln bestritten werden. Das hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Das [X.]hat zwar unstreitig den größten Teil der Kosten der Maßnahmen durch einen Bau-kostenzuschuss getragen. Entscheidend, aber nicht aufgeklärt ist indessen, dass auf die Beklagte als Eigentümerin nach der vorgesehenen Finanzierung im wirtschaftlichen Ergebnis nur die rentierlichen Kosten zugekommen wären. Das lässt sich entgegen der Annahme der Revision nicht schon mit dem Hinweis verneinen, dass die [X.] die Erstattung eines Teils der Maßnahme als nicht för-derfähig abgelehnt hat. Die von der [X.] zu tragenden Kosten konnten dennoch rentierlich sein. Für die Rentierlichkeit kommt es nicht allein darauf an, ob die Maßnahmen zu einer Mieterhöhung nach den seinerzeit geltenden miet-rechtlichen Vorschriften führen konnten oder ob diese, wie hier, als Förde-rungsbedingung ausgeschlossen war. Zu berücksichtigen ist vielmehr, ob sich durch die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung verbessert haben, ins-besondere nicht vermietbare Räume wieder vermietbar geworden sind. Diese Voraussetzungen sind nicht festgestellt, nach dem bisherigen Vorbringen der [X.] aber auch nicht auszuschließen. 12 [X.]) Auf die Einzelheiten der Finanzierung kommt es nicht an, wenn die durchgeführten Maßnahmen außergewöhnliche Erhaltungs- oder Instandset-13 - 8 - zungsmaßnahme zulässig war. Die Kosten solcher Maßnahmen sind entspre-chend § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] unabhängig von der Art der Finanzierung zu erstatten; ihre Finanzierung darf durch Grundpfandrechte an dem zu [X.] gesichert werden. (1) Ob eine Baumaßnahme einer außergewöhnlichen Instandsetzung oder Erhaltung dient, hängt, wie ausgeführt, nicht von der Finanzierung, son-dern von dem Charakter der Maßnahme ab. Außergewöhnlich ist eine Erhal-tungsmaßnahme dann, wenn sie im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung typischerweise nicht anfällt ([X.], [X.]. v. 28. Juni 2002, [X.], [X.] 2002, 622 f.). Sie muss darüber hinaus zur Erhaltung oder Instandsetzung [X.] sein. Die Notwendigkeit kann sich aus dem vollständigen oder überwie-genden Funktionsverlust von Gebäudeteilen oder betriebsnotwendigen [X.] ergeben, also etwa dann gegeben sein, wenn ein alt und undicht ge[X.]es Dach neu eingedeckt, eine marode Heizungsanlage durch eine neue er-setzt oder wenn das Strom- oder Wasserleitungsnetz eines Wohnhauses er-neuert wird. Notwendig kann eine Maßnahme aber auch aus wirtschaftlichen Gründen, also auch dann sein, wenn sie auf die Erneuerung an sich noch funk-tionstüchtiger Bauteile, Aggregate oder Systeme zielt. Voraussetzung hierfür ist, dass ihre Erneuerung aus der objektivierten Sicht des Berechtigten wirtschaft-lich geboten war. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Zustand der Be-bauung auf dem Grundstück von den heute üblichen Standards so weit entfernt ist, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften lässt. Dass eine derartige Maßnahme im Ergebnis regelmäßig auch zu einer Modernisierung führt, die als solche keine außergewöhnliche Erhaltung oder Instandsetzung wäre, ist unerheblich. Denn das ist ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge. 14 - 9 - (3) Diese Voraussetzungen können hier gegeben sein. Nach dem Tatbe-stand des landgerichtlichen [X.]eils, auf den das Berufungsgericht Bezug nimmt, hat die Beklagte vorgetragen, es sei nur einfachste Sanitärausstattung vorhan-den, die Beheizbarkeit sei nicht zuverlässig und die Einbauten wie Türen und Treppen seien nicht benutzungssicher gewesen. Dieses Vorbringen kann, als zutreffend unterstellt, bei wertender tatrichterlicher Betrachtung die [X.] Notwendigkeit der Maßnahme unter dem Gesichtspunkt eines unzurei-chenden Standards begründen. Dann käme es auf Einzelheiten des baulichen Zustands nicht an. 15 c) Übersehen hat das Berufungsgericht, dass sich ein Löschungsan-spruch der Klägerin auch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Sätze 1, 3 und § 18 Abs. 2 [X.] ergeben kann. Diese Vorschrift gilt nach der Rechtspre-chung des [X.]s auch für Grundpfandrechte, die nach dem 1. Juli 1990 be-stellt worden sind ([X.], [X.]. v. 11. März 2005, [X.], NJW-RR 2005, 887, 891; [X.]. v. 16. Dezember 2005, [X.], NJW-RR 2006, 733, 735). Sie verpflichtet den Verfügungsberechtigten, den Berechtigten im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 [X.] und nachgewiesener Tilgungen von dem Grundpfandrecht freizustellen. Danach wird die Beklagte die Klägerin, was allerdings noch im Einzelnen festzustellen ist, abhängig von dem [X.]raum zwi-schen der Bestellung der Grundpfandrechte und der Bestandskraft des [X.], voraussichtlich um zwischen 17,5% und 20% des [X.] des Darle[X.] freizustellen haben. 16 2. Auch der Anspruch der Klägerin auf Erstattung gezahlter Zinsen und Tilgungen seit der Rückgabe der Grundstücke und auf Freistellung von künfti-gen Zins- und Tilgungszahlungen lässt sich mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneinen. 17 - 10 - a) Ein solcher Anspruch kann sich wie der Anspruch auf Löschung der Grundpfandrechte zugunsten der [X.] aus § 823 Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs. 3 [X.] oder aus § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] i.V.m. § 678 [X.] unter dem Ge-sichtspunkt einer Verletzung des [X.] nach § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] ergeben. Hier wie dort lässt sich eine Verletzung des [X.] nicht ohne zusätzliche Feststellungen verneinen. Auf das zu 1. b) [X.] wird Bezug genommen. 18 b) Ein Anspruch auf Erstattung der nach der Restitution erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen kann sich, was das Berufungsgericht übersehen hat, auch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Sätze 1, 3 und § 18 Abs. 2 [X.] ergeben. 19 [X.]) § 16 Abs. 10 Satz 3 [X.] verpflichtet den Verfügungsberechtigten unmittelbar zwar nur zur Freistellung des Berechtigten von den eingetragenen Grundpfandrechten. Der [X.] hat aber entschieden, dass diese Vorschrift ent-sprechend für die Befreiung von den Darle[X.]verpflichtungen gilt, die dem Grundpfandrecht zugrunde liegen ([X.]. v. 11. März 2005, [X.], NJW-RR 2005, 887, 890 f.). 20 [X.]) Die Verpflichtung zur Freistellung führt nicht unmittelbar zu einer Zahlungsverpflichtung. Vielmehr hat der Verpflichtete die Wahl, wie er die Frei-stellung erreicht. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Verbindlichkeit, von der befreit werden sollte, bereits erfüllt ist. Dann wandelt sich die [X.] in eine Zahlungspflicht um ([X.]/[X.], 5. Aufl., § 257 Rdn. 5). 21 [X.]) In welchem Umfang die Klägerin freizustellen ist, ist nach den oben 1. c) genannten Gesichtspunkten festzustellen. 22 - 11 - c) Dies gilt entsprechend für den Feststellungsanspruch. 23 [X.] der [X.] 24 Die [X.] der [X.] ist hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe der Miete (Klageantrag zu 1) begründet. Insoweit ist die Sache nicht zur Entscheidung reif. Hinsichtlich der Verurteilung zur Bewilligung der Löschung der zur Sicherung ihres Ersatzanspruchs eingetragenen Grundschuld ist die [X.] dagegen unbegründet. 25 1. Die Beklagte ist nach § 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] zur Herausgabe der seit dem 1. Juli 1994 gezogenen Mieten verpflichtet. Diese betragen abzüglich der nach § 7 Abs. 7 Satz 3 [X.] anrechenbaren Kosten 43.306,40 •. Das stellt die Beklagte nicht in Frage. Sie macht aber geltend, dass dieser Anspruch durch Aufrechnung erloschen ist. Das lässt sich mit der von dem Berufungsge-richt gegebenen Begründung nicht verneinen. 26 2. Aus § 7 Abs. 7 Satz 3 [X.] kann die Beklagte ihre Berechtigung zur Aufrechnung allerdings nicht ableiten. Danach kann nur Aufwand für [X.]n verrechnet werden, die in dem [X.]raum vorgenommen wurden, für den Miete nach § 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] herausverlangt wird ([X.]. [X.]. v. 19. April 2002, [X.] 438/00, [X.] 2002, 572). Aufwand für Maßnahmen aus der [X.] vor dem 1. Juli 1994 fällt nicht darunter. Denn in diesem [X.]raum verblei-ben dem Verfügungsberechtigten die Mieten. Aufwand für solche Maßnahmen kann der Verfügungsberechtigte nur insoweit verrechnen, als er von dem Be-rechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] oder in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift Ersatz verlangen kann ([X.], [X.]. v. 20. November 2003, [X.], [X.] 2004, 121 f.). 27 - 12 - 3. Ein Anspruch der [X.] auf Ersatz der geltend gemachten Auf-wendungen kommt hingegen - wie das Berufungsgericht auch nicht verkennt - nach § 3 Abs. 3 [X.] in Betracht. Insoweit ist der Rechtsstreit noch nicht [X.]. 28 a) Das Berufungsgericht geht davon aus, dass der [X.] dem [X.] nach ein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen für die Maßnahme zu-steht. Ob diese Annahme berechtigt ist, hängt entscheidend davon ab, ob die Maßnahme als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung oder als eine nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 [X.] i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme zulässig war. [X.] wird das Berufungsgericht für seine Entscheidung über die weitergehenden Ansprüche der Klägerin ergänzende Feststellungen zu treffen haben. 29 b) Es meint, die Beklagte könne Erstattung der nicht als förderfähig aner-kannten Kosten der Maßnahme selbst dann nicht verlangen, wenn ihr grund-sätzlich ein Anspruch zusteht. Dem kann nicht gefolgt werden. Die Förderungs-fähigkeit von Teilen der Maßnahme kann zwar Bedeutung dafür haben, ob die Maßnahme überhaupt durchgeführt werden darf. Ist sie zulässig, hängt die Er-satzfähigkeit der Kosten allein davon ab, ob die abgerechneten Leistungen zur Durchführung der Gesamtmaßnahme notwendig waren oder diese sachgerecht ergänzten. Dazu fehlen Feststellungen. 30 c) Die [X.] für die Übernahme der [X.] scheitert nach Ansicht des Berufungsgerichts daran, dass es sich hierbei um Eigenleistungen der [X.] gehandelt hat und diese nicht erstattungsfä-hig seien (ebenso [X.]/[X.], § 3 [X.] Rdn. 388). Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. 31 - 13 - [X.]) Für die Ansicht des Berufungsgerichts spricht, dass das Verhältnis des Verfügungsberechtigten zum Berechtigten Züge eines Treuhandverhältnis-ses und dieses wiederum eine Nähe zum Auftragsverhältnis hat. Der Beauftrag-te hat nach herrschender Meinung keinen Anspruch auf Ersatz eigener Arbeits-leistung, weil er seinen Dienst unentgeltlich angeboten hat ([X.] 59, 328, 331; [X.], [X.]. v. 14. Dezember 1987, [X.], NJW-RR 1988, 745, 746; [X.]/[X.]/Czub, [X.], 2. Aufl., § 670 Rdn. 9; [X.]/Ehmann, [X.], 11. Aufl., § 60 Rdn. 6; [X.]/[X.], [X.]O, § 670 Rdn. 20). Für das [X.] spricht auch, dass der Gesetzgeber bei Einführung des [X.] des Berechtigten mit dem Entschädigungs- und Ausgleichs-leistungsgesetz ([X.]) eine Verrechnung von Verwaltungskosten nicht vorge-sehen und dies damit begründet hat, sie seien wie bisher nicht ersatzfähig (Be-schlussempfehlung des Finanzausschusses zum [X.] in [X.]. 12/7588 S. 48 f.). Gegen diese Ansicht lässt sich anführen, dass § 3 Abs. 3 [X.] in Satz 6 nicht auf das Auftragsrecht, sondern auf das Recht der Geschäftsbesorgung ohne Auftrag verweist, bei dem es trotz des Verweises auf das Auftragsrecht in § 683 [X.] nach herrschender Meinung jedenfalls dann anders liegt, wenn, wie hier, die Tätigkeit zum Beruf oder Gewerbe des Geschäftsführers gehört ([X.] 65, 384, 389 f.; 143, 9, 16; [X.], [X.]. v. 26. Januar 2005, [X.], NJW-RR 2005, 639, 641; [X.]/[X.]/Gehrlein, [X.]O, § 683 Rdn. 4; [X.]/Ehmann, [X.]O, § 683 Rdn. 7; weitergehend: [X.]/[X.], [X.], § 683 Rdn. 24 f.). Entscheidend kommt hinzu, dass der Gesetzgeber seine Beurteilung geändert hat. Mit dem [X.] vom 4. Juli 1995 ([X.]l. I S. 895) hat er die Verrechnung von Verwaltungskosten mit § 7 Abs. 7 Satz 3 Nr. 3 [X.] in die heutige Fassung der Vorschrift eingeführt und dies damit begründet, die Verwaltung von Wohnraum sei eine Leistung, die auch sonst nur gegen Entgelt erbracht werde (Entwurfsbegründung in BT-Drucks 13/202 S. 5). In einem solchen Fall wäre auch im Auftragsrecht von [X.] - 14 - nem Geschäftsbesorgungscharakter auszugehen und (mangels Unentgeltlich-keit) [X.] zu bejahen. [X.]) In der [X.] vor dem 1. Juli 1994 wird dieser Aufwand allerdings grundsätzlich durch die Mieten abgegolten, die dem Verfügungsberechtigten verbleiben. Ebenso wie bei dem Erhaltungsaufwand gilt dies aber nur für die gewöhnlichen Verwaltungskosten. Entsteht bei der Durchführung einer außer-gewöhnlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme außergewöhnlicher Verwaltungsaufwand, der den Rahmen der allgemeinen Verwaltung von [X.] deutlich übersteigt, ist er als Teil der Kosten für die [X.] zu ersetzen. Das hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent [X.] nicht festgestellt. Dies wird nachzuholen sein. 33 d) Mit dem als "Ausgleichbetrag an die [X.]" bezeichneten Betrag kann die Beklagte nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht aufrechnen, weil er einen ausreichenden Bezug zu den geförderten Baumaßnahmen nicht erken-nen lasse. Richtig daran ist, dass sich die Beklagte zu einer näheren Erläute-rung dieses Betrags nicht verstanden hat, obwohl die Klägerin ihn "in jedweder Hinsicht" bestritten hat. Dabei wird aber nicht berücksichtigt, dass sich der [X.] ausreichende Bezug schon aus den vorgelegten Abrechnungen der [X.] ergibt. Danach ist die [X.] ein Architekturbüro, dessen Einschaltung jedenfalls bei einer Maßnahme aus dem Förderprogramm "städtebaulicher Denkmal-schutz" im Hinblick auf die mit dem Denkmalschutz verbundenen Anforderun-gen grundsätzlich nicht näher begründet werden muss. 34 e) Auch die Gerichts- und Notarkosten sind jedenfalls im Grundsatz er-satzfähig. Sie sind nach den Angaben der [X.] bei der Beleihung der Grundstücke zur Absicherung der Finanzierung entstanden. Solche Kosten ge-hören zu dem erstattungsfähigen Aufwand, weil sie zur Erlangungen des Darle-35 - 15 - [X.] notwendig sind. Ob sie, wie das Berufungsgericht meint, durch eine Überzahlung der [X.] ausgeglichen werden, hängt davon ab, wie sich die [X.] der Kosten insbesondere im Hinblick auf die Verpflichtung der [X.] zur teilweisen Freistellung der Klägerin darstellt. 4. Keinen Erfolg hat die [X.] hingegen, soweit sie sich ge-gen die Verurteilung der [X.] zur Bewilligung der Löschung der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld wendet. Die Beklagte ist, worauf das [X.] zu Recht erkannt hat, nach § 823 Abs. 2 [X.] i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] und § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] i.V.m. § 678 [X.] verpflichtet, im Wege einer Wiederherstellung in Natur (§ 249 [X.]) die Löschung dieser Grundschuld zu bewilligen. 36 a) Zu deren Begründung war die Beklagte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] nicht berechtigt. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Anschluss-revision auch nicht daraus, dass der Erstattungsanspruch Aufwand für eine Baumaßnahme betrifft, die, was festzustellen sein wird, an dieser Stelle aber für das Revisionsverfahren zugunsten der [X.] zu unterstellen ist, als außer-gewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung oder als Maßnahme mit einer [X.] nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erlaubt war. Dieser Aufwand ist bereits durch die zugunsten der [X.] begründeten Grundschulden abgesichert. Die Grundschuld zu-gunsten der [X.] sichert oder fördert nicht die Durchführung der [X.], sondern allein die Durchsetzung der Ansprüche der [X.]. Dazu berechtigt § 3 Abs. 3 [X.] nicht. 37 b) Dessen ungeachtet nützte es der [X.] auch nichts, wenn sie sich als Verfügungsberechtigte eine Grundschuld zur Sicherung ihrer Ansprüche bestellen dürfte. Sie wäre nämlich jedenfalls nach § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. 38 - 16 - Abs. 5 Satz 4 [X.] zur Löschung dieser Grundschuld verpflichtet. Diese [X.] nämlich nicht der Kreditaufnahme und einer der Kreditaufnahme entspre-chende Baumaßnahme. II[X.] Für das weitere Verfahren weist der [X.] auf Folgendes hin: 39 1. Das Berufungsgericht wird zunächst festzustellen haben, ob die [X.] insbesondere unter den Gesichtspunkten einer wirtschaftlich gebote-nen Anpassung an die heutigen Standards und der notwendigen Erneuerung zentraler Bauteile (z. B. Schwamm im Dach) als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung anzusehen ist. Falls sich das bestätigen sollte, erübrigen sich Feststellungen zur Rentierlichkeit. Diese wären geboten, wenn die Maß-nahme als bloße Modernisierung und Instandsetzung zu bewerten sein sollte, die nur bei einer Finanzierung nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erlaubt ist. Dabei wäre insbesondere zu prüfen, ob die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung verbessert und so die [X.] der von dem Eigentümer zu tragenden Kosten hergestellt hat. [X.] ist eine Gesamtbetrachtung anzustellen. Darauf, ob einzelne Maßnahmen geboten waren, kommt es nicht an. 40 2. Sollte sich ergeben, dass die Maßnahme danach erlaubt war, wären die als nicht förderfähig angesehenen Kostenanteile, die Kosten für die Fa. [X.]sowie die Gerichts- und Notariatskosten grundsätzlich ersatz- und damit aufrechnungsfähig. Inwieweit das auch für die Kosten der Übernahme der [X.] gilt, hängt davon ab, in welchem Umfang die Beklagte dabei [X.] wahrgenommen hat, die im Rahmen einer normalen professionellen Hausverwaltung nicht zu erwarten waren. 41 - 17 - 3. Auch wenn die Maßnahme erlaubt gewesen sein sollte, wird die [X.] die Klägerin sowohl von den Grundpfandrechten als auch von den an die [X.] geleisteten und noch zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen in einem nach § 18 Abs. 2 [X.] zu bestimmenden Umfang, voraussichtlich 17,5% bis 20%, freizustellen haben. 42 4. Das wiederum kann dazu führen, dass der Aufwand der [X.] in geringerem Umfang, als bislang angenommen, durch Nutzungen ausgeglichen ist und eine Unterdeckung entsteht. Diese wäre nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] ausgleichspflichtig, wenn die Maßnahme erlaubt war. Diese Konsequenz haben die Beteiligten bislang nicht gesehen. Sie haben in der neuen Verhandlung Ge-legenheit, dazu Stellung zu nehmen. 43 [X.] Klein Lemke Schmidt-Räntsch Czub Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 10.03.2006 - 36 O 559/04 - KG [X.], Entscheidung vom 21.12.2006 - 1 U 29/06 -